新築には道路が必要

都市計画区域内の土地では、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ「建築物の敷地」とは認められません。これを接道義務といいます。

実際には道路の幅が4メートル未満の場合も多くあるため、建築基準法上では幅員4メートル未満の道路でも特定行政庁（市町村長または都道府県知事）が指定したものについては、建築基準法上の道路として扱うことにしています。

これを一般には「２項道路」もしくは「みなし道路」といいます。

２項道路に面する敷地に建物を建てる場合には、原則として道路の中心線から２メートル後退した線を道路年基地の境界線として取り扱うことになっています。つまり自分の敷地でも、道路中心線から２メートル以内の部分は敷地面積に入れず、建ぺい率や容積率の計算を行うことになります。これを「セットバック」といいます。

他にも周辺状況によって敷地の境界線が変わることもあります。また、既に建物が建っていても接道条件が満たせないため、建て替えが出来ないケースもあるので確認が必要です。