カワイハウス

記事一覧(14)

空き家管理にお困りではないですか？

実家は津山市内にあるが、家族は亡くなってしまい、住まい手がいない。思い入れのある家だし売ってしまうのも忍びない。かといって毎月風を通しに帰省するのも骨が折れる。だれか定期的に見に行って郵便物の回収や、庭の草むしりなどしてくれないかなぁ。そんなご要望を最近良くいただきます。全国的に問題になっている空き家問題。外から見てすぐに空き家とわかるようだと、不法投棄や不審者の隠れ家にされたりと、犯罪に巻き込まれてしまう可能性もあります。そこで地域密着の工務店の特性を生かし、定期的に空き家を見回り、簡易な清掃などの管理を請け負わせていただきます。ご要望に合わせて様々なプランにご対応いたしますので、空き家の管理にお困りの場合はお気軽に一度お問い合わせください。

建てられる面積

家の面積には建築面積と延べ床面積の2種類があります。建築面積は敷地のうちの家を建てるために使う面積のこと。延べ床面積は各階の床面積の合計です。建築面積は建ぺい率で、延べ床面積は容積率でそれぞれ制限されています。敷地面積に建ぺい率を乗じた数値が建築面積の、容積率を乗じた数値が延べ床面積の上限です。例えば敷地面積が100㎡で建ぺい率50%なら建築面積の上限は50㎡、容積率が100%なら延べ床面積の上限は100㎡となります。建ぺい率、容積率は用途地域ごとに異なる値が定められています。建築面積は敷地が角地であれば建ぺい率が10%上乗せされることがあります。延べ床面積の上限は前面道路の幅員が12ｍ以上であれば指定容積率そのものになりますが、12ｍ未満の場合はして容積率よりも小さくなる場合があります。なお、建物の高さにも用途地域ごとの絶対高さ制限の他、斜線制限によって規制されます。

絶対必要な確認申請

家を建てるにあたって避けては通れないのが『確認申請』という手続きです。建築基準法では住宅の着工前に設計図書などをそろえて申請することが定められています。一般的な木造住宅であればおおよそ3週間程度で確認済証（建築確認通知書）が交付され、着工可能となります。建築基準法令に不適合な部分があると設計図を修正しなければ確認済証は発行されません。家が完成したら「完了検査」を受け、検査済証の交付、引き渡し、登記という順序で進んでいきます。まれに建築基準法を満たしていない家を見かけることがありますが、これらは確認申請はしても完了検査を受けていないものと考えられます。検査済証がなくても表題登記は可能ですが、税金の特例や公的融資の利用が難しくなりますので、検査は最後まで受けるようにしましょう。

売買契約の要点

土地を買う場合には、土地の権利関係、指導負担の状況、取引条件（代金の支払い方など）等を明確にする必要があります。そのために不動産取引に関する専門家としての宅地建物取引士が調査を行い、取引物件の重要な事項について書面で説明します。これを「重要事項説明書」と呼びます。はい、そのままです笑説明を受けるうえでわからないことがあれば質問し、疑問点をなくしてから契約に臨みましょう。取引物件の内容は重要事項説明書によって明らかになりますが、できれば登記事項説明書を取り寄せて売主が登記上の所有者であるかどうかなど基本事項を自分の目で確認する姿勢をもちましょう。売買契約の締結と同時に、売買契約書で合意した手付金を売主に支払います。手付金の支払い方法は一般的には現金が多いです。もしくは現金小切手を用意します。手付金に限らず、金銭の授受に現金小切手を使用する際は万が一に備えコピーを取っておくようにしましょう。

新築には道路が必要

都市計画区域内の土地では、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ「建築物の敷地」とは認められません。これを接道義務といいます。実際には道路の幅が4メートル未満の場合も多くあるため、建築基準法上では幅員4メートル未満の道路でも特定行政庁（市町村長または都道府県知事）が指定したものについては、建築基準法上の道路として扱うことにしています。これを一般には「２項道路」もしくは「みなし道路」といいます。２項道路に面する敷地に建物を建てる場合には、原則として道路の中心線から２メートル後退した線を道路年基地の境界線として取り扱うことになっています。つまり自分の敷地でも、道路中心線から２メートル以内の部分は敷地面積に入れず、建ぺい率や容積率の計算を行うことになります。これを「セットバック」といいます。他にも周辺状況によって敷地の境界線が変わることもあります。また、既に建物が建っていても接道条件が満たせないため、建て替えが出来ないケースもあるので確認が必要です。

家が建てられる土地・建てられない土地

その土地に家が建てられるかどうかは、都市計画法によって定められた『都市計画』によって決まります。これは全国の約4分の1の地域で定められており、「都市計画区域」は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。「市街化区域」は市街化したい区域なので、原則として家は建てられます。「市街化調整区域」は調整したい区域なので原則として建てられません。農家住宅や、既に建物が建っている敷地などはOKという例外もあります。住宅が建てられる区域は、建物の用途や規模などを規制した「用途地域」の指定がされています。用途地域ごとに居住環境にかなり差がありますから、土地を購入する際はその土地がどの用途地域に指定されていて、どんな住宅が建てられるのか、周辺にどんな建物や施設が建築可能なのかということを事前によく確認しましょう。津山の場合は「きらきら　つやまっぷ」で確認することが出来ます。新たな発見があるかもしれませんので是非見てみてください。

ローン返済の基本のき

住宅ローンは返済方法や金利の種類の選び方で使い勝手が大きく異なります。まず返済方法ですが、一般的には「元利均等返済」です。これは毎月返済する元金と金利の合計額が一定になる返済方法です。毎月の返済額が一定だと、家計のやりくりを考える時に便利です。しかしこの返済方法は当初は元金よりも金利分の方が多く、元金がなかなか減りません。この欠点を補えるのが「元金均等返済」です。これは毎月均等にした元金に金利がかかってくる方法。当初の返済額は高めですが、元金の減りが早く、利息が元利均等返済よりも少ないため、返済総額も少なくなります。金利には大きく分けると固定金利と変動金利の2種類があります。固定金利は金利水準が固定されるもの。長期固定金利の代表的なものに、「フラット35」があります。変動金利とは、短期プライムレートや長期プライムレートなどに連動して随時変動していく金利です。一般的には固定金利より変動金利の方が低い傾向にありますが、今後の市場動向によっては上昇するリスクがあることも覚えておきましょう。

自己資金のテクニック

自己資金は自分でコツコツ貯めるだけではなく、両親などに援助してもらう方法も一般的です。その際には贈与税の特例などを知っておけば節税効果も期待出来ます。まずは「相続時精算課税」の利用についてこの制度を利用すると2500万円までの贈与は非課税になります。ただし、贈与分を相続資産に加えて相続税を計算されるので、利用の際は税理士さんに相談しましょう。また、平成33年12月31日までであれば、両親だけでなく祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合でも一定金額までは贈与税がかかりません。例えば平成31年3月までで省エネ等の基準を満たした良質な住宅であれば毎年の基礎控除額110万円を加えた1310万円まで、相続時精算課税を選択した場合には3700万円までが非課税になります。親との共有名義で家を建てるのも一つの方法です。負担した資金の比率に応じて住宅を共有名義にすれば税金の問題はクリアになります。親から資金を借りるという方法もあります。親からの借金でも、他の借入金の返済などを含めて収入的に十分返済可能な状況で、返済の事実があれば借入金として認められます。・住宅取得資金贈与は最大1200万円まで非課税相続時精算課税の生前贈与を合わせると最大3700万円まで非課税

自己資金は20％が目安

住宅資金の基本は大きく分けて3つ。１、自己資金の割合フラット３５などの建設費の100％を融資する住宅ローンもあるため、頭金の10％ほどの自己資金でも購入は可能です。しかし戸建て住宅建設の場合は支払い時期の関係もあり、自己資金10％では現実的ではありません。総費用の20％～30％が望ましいといわれています。２、住宅ローンの選び方長期返済となる住宅ローンは、1％の金利差も総返済額にすると大きな差になります。また、固定金利か変動金利かということも大きな分かれ道になります。変動金利は目先の金利は低くても、将来の金利が上昇すると予想以上に返済額が増えることもあります。金利水準だけでなく金利が固定か変動かも考えて選びましょう。３、借入金額いくら借りれるかではなく、家計上余裕をもって返済できる金額はいくらなのかということを踏まえてローン金額を考えることが重要です。一般的には返済額は年収の25％以下に抑えることが望ましいと言われていますが、年収によって家計の裕福度は違いますので、一度相談してみましょう。自己資金を作るのに有効な手段の一つが「財形住宅貯蓄」です。勤務先の企業がこの制度を用意していて、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上積み立てを続けており、残高が50万円以上あれば財形住宅融資を利用できます。財形住宅融資には・勤務先を通して申し込む財形転貸融資・住宅金融支援機構の財形住宅融資があります。機構の場合、融資限度額は財形貯蓄残高の10倍（最高4000万円）となります。比較的低金利で5年ごとに金利が見直される5年固定金利制のため、安定した返済をすることが可能ですし、借入時の融資手数料や保証料がかからないなどのメリットがあります。また、フラット35とも併用可能ですので、夫婦それぞれで申し込むこともできます。フラット35との組み合わせは、長期固定金利の安心感と低金利のメリットを組み合わせた資金計画を可能にします。

意外に多い諸費用

本体工事費、別途工事費の他にかかる費用として「諸費用」があります。この中には印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金登記費用住宅ローンの手続き費用、引っ越し資金、建て替えに関しては仮住まい費用などがあります。これらのほとんどは現金で支払う必要があるものです。民間の金融機関からはこれらの諸費用を賄うためのローン商品も出ていますが、一般の住宅ローンよりも金利が高く設定されていることが多く、住宅ローンの返済と重なるとかなり家計を圧迫することになります。安心できる家づくりのためには建築工事費以外のこうした費用までを見込んで資金計画を考える必要があります。家づくりをスタートさせてから段階を進むごとに費用が発生してきますので、早め早めに資金を準備することが必要です。主な諸費用・建築確認申請費用建築設計図書の確認申請の手数料。申請料は審査機関や面積によって異なる。・近隣挨拶関係費近隣へのあいさつや手土産代など。・地鎮祭費用地鎮祭に要する費用のうちの一部を施主が負担・上棟式、竣工式費用上棟式、竣工式を行う場合は一部を施主が負担・茶菓子代現場の職人さんへの差し入れなど登記関係の費用・建物表示登記土地家屋調査士への報酬・土地所有権移転登記　建物所有権保存登記土地購入時の土地所有権移転登記または建物完成時の建物所有権保存登記に要する登録免許税と司法書士に支払う報酬・抵当権設定登記ローン契約時の抵当権設定登記に要する登録免許税と、司法書士に支払う報酬ローン関係の費用・手数料ローンを借りる際の手数料。金融機関やローン商品によって異なる。・保証料連帯保証人がいない際に必要になる。別途支払うのではなく、返済金利に上乗せされる場合も。銀行の場合は保証会社に支払うことになる。フラット35に関しては不要。・団体信用生命保険特約料ローン契約者が死亡、または高度障害になった場合に備える保険。銀行ローンでは加入が義務となっている。特約料はローン返済に含まれる場合が多い。フラット35の場合も平成29年10月より金利に含まれることとなった。・火災保険料ローンの担保となる住宅の火災に備える損害保険の保険料。フラット35は加入が義務となっている。地震保険は任意。建て替え時に発生する費用・仮住まい費用賃貸住宅に住む場合は家賃の他に敷金や礼金などが必要になる。荷物が多い場合はトランクルームなどを使う場合もあり。引っ越し代なども。・滅失登記費用既存の建物の滅失登記にかかる費用。大半は土地家屋調査士の報酬。・引渡し費用旧家屋→仮住まい、仮住まい→新居　と、２度支払う必要がある場合も。

坪単価とは何か

家を建てる時に必要な諸費用の内訳について考えてみたときに、大きく分けると「工事費（建築工事費）」と「諸費用」に分けられます。工事費というのは弊社のような工務店やハウスメーカーさんなどに支払う費用のこと。工事費も分けると本体工事費　ー　直接建物を建てるのにかかる費用別途工事費　－　既存建物の解体費、地盤改良費、外構工事費、照明やカーテン工事費など設計料という様に分かれていきます。カタログや広告などでよく目にするのは「本体工事費」が多いようです。例：3.3㎡（1坪）あたり60万円　家を建てる土地によって必要な手続きや工事が変わってくるため、「本体工事費に関してはこれくらいで家が建ちます。」といった意味合いで記載されているんですね。単純に坪単価で計算して予算組をしてしまうと、思わぬ出費で生活が苦しくなってしまうことがありますので注意が必要です。あくまで平均値ですが、家を建てるために必要な全経費の75％程度が本体工事費となる場合が多いと言われていますので、予算を考える際の参考にしてみましょう。